Dia 14/10/2010, aconteceu no auditório da OAB/MG o evento “Como administrar com eficiência um Condomínio”, apresentado pelo Dr. Kênio de Souza Pereira. Apresento abaixo, resumidamente, tópicos de assuntos tratados.
Dr. Kênio lembra que os condôminos raramente possuem cópia do convenção e do regimento interno. Ele informa a importância de todos terem acesso a estes documentos como forma de segurança nas relações.
Outro assunto abordado é a contratação de síndicos profissionais, que ele desaconselha por questões de segurança financeira. Eu particularmente entendo que é possível criar mecanismos de controle a fim de amenizar este risco. Foi-se o tempo em que bastava ser aposentado para administrar um condomínio. È preciso muito mais que isso, e dificilmente encontramos alguém capacitado para assumir a tarefa. Por isso, eu entendo a necessidade de síndicos profissionais.
O palestrante lembra que a assembléia é local de deliberação, de discussão, devendo-se evitar ao máximo a entrega de documentos antes da mesma, de modo a utilizá-la apenas para votação das decisões. De acordo com ele, a discussão é o caminho para decisões amadurecidas. Concordo com ele, de que a Assembléia tem essa finalidade, mas infelizmente, o desinteresse das pessoas em se informar antes, leva à reunião dúvidas e discussões inócuas, que atrasam os trabalhos e estressam os presentes, motivo pelo qual eu oriento a utilizar as assembléias apenas para votação, entregando com antecedência os documentos necessários à análise e informação dos condôminos.
Sobre as assembléias, de acordo com Dr. Kênio:
- o edital deve ser divulgado com um mínimo de 8 dias de antecedência e deve informar local da assembléia, natureza (ordinária ou extraordinária), dia/hora e intervalo entre a primeira e segunda convocações (máximo de 1 hora), pauta, assinatura e nome legível de quem está convocando.
- sendo omisso o síndico, o Juiz pode convocar assembléia a pedido de um condômino;
- inquilino não pode votar (a lei 4591/64 proibia voto de inquilino; a lei 8245/91 permitia, se o proprietário não comparecesse; a lei 9276/96 proibiu voto de inquilino quando o assunto fosse despesa extraordinária; o Código Civil revogou tudo, impedindo o voto do inquilino);
- qualquer pessoa que possua procuração do proprietário pode votar por ele; é possível pedir reconhecimento de firma;
- a procuração deve ser retida;
- procuração deve conter o local e a data em que foi firmada, a qualificação de ambos, o objeto e os poderes conferidos; o maior de 16 anos pode ser procurador;
- todos podem participar da assembléia, não apenas os votantes; quem participar deve assinar a lista ou livro de presença que deve distinguir os votantes dos demais;
- o cônjuge é co-proprietário (exceto se regime de separação de bens) e pode votar;
- o Código Civil admite procuração verbal;
- 1 pessoa pode ter mais de uma procuração, se a convenção não limitar tal poder.
Sobre a ata das assembléias:
- constar sempre o valor da taxa de condomínio, o que evita perícia contábil em ações de cobrança;
- deve informar a abertura, a escolha do Presidente e do Secretário, a verificação do quórum deliberativo conforme lista de presença, se reuniu em primeira ou segunda convocação; transcrever a ordem do dia, o resumo das discussões, o resultado de cada votação em números, abstenções e suas motivações se houver, se alguém saiu antes de votar, o encerramento dos trabalhos informando se houve aprovação da ata;
- não é necessário registrar a ata no cartório de títulos e documentos, mas normalmente os bancos exigem o registro da ata da eleição do síndico;
- a ata que alterar a convenção deve ser registrada no cartório de registro de imóveis;
- alterar a ata ou omitir nela dados e fatos ditos ou ocorridos na assembléia é crime (CP, art. 299);
- deve-se procurar digitar as atas, já levando-as semi-prontas para a assembléia.
Sobre prestação de contas:
- as contas devem ser disponibilizadas, pelo menos, 30 dias antes da assembléia destinada à sua aprovação, para que os condôminos tenham fácil acesso;
- após disponibilizadas as contas, as reclamações somente podem ser realizadas por escrito e entregues até 5 (cinco) dias antes da assembléia, quando então o Síndico fará as devidas justificativas ou correções (assembléia é apenas para comentar e aprovar ou não as despesas).
Sobre inadimplemento de taxa condominial:
- dívida de taxa de condomínio autoriza leilão da unidade, ainda que se trate de bem de família;
- as multas têm natureza de taxa condominial, podem também levar ao leilão da unidade;
- a multa é limitada pelo Código Civil em 2%, mas o juros podem ser previstos na Convenção aconselha-se até 10%; sendo omissa a convenção, aplica-se o disposto no Código Civil, que é de 1%;
- é possível cortar serviços desde que a convenção autorize;
- o condomínio pode se filiar ao SPC, mediante autorização de 1/3 dos proprietários e desde que a ata de tal aprovação seja registrada;
- ainda há discussão sobre a possibilidade de protesto em cartório (Serasa), por haver entendimentos de que o boleto de condomínio não é título executivo;
- pode e deve ser divulgado a unidade inadimplente e o valor da dívida; apenas o Código do Consumidor proíbe essa prática, porém, condômino não é consumidor, o que afasta a regra que o protege do constrangimento; tudo porque de acordo com o Código Civil (art. 1.336, I) o condômino tem o dever de contribuir com as despesas, enquanto de outra feita, o Síndico tem o dever de prestar contas informando quem deve e quanto (Lei 4.591/64, art. 22, e CC, art. 1.348, VIII).
Sobre as convenções, Dr. Kênio ensina que devem sempre informar, além dos assuntos de praxe:
- tudo sobre assembléias (antecedência mínima para publicidade do edital, competência para convocação, competência para presidência, quórum de decisões e sanção para o condômino que tumultua a reunião);
- a obrigatoriedade dos proprietários não moradores manterem seu endereço atualizado para notificações e convocações, sob pena de darem-se por cientificados, inclusive para participação em assembléias;
- o número limite de procurações que pode ser concedida a uma mesma pessoa, para voto em assembléias;
- os juros moratórios em caso de inadimplemento de taxa condominial;
- outras sanções acerca de inadimplência.
Outros assuntos:
- é proibido fechamento de varandas em Belo Horizonte;
- fração ideal é referência apenas para gastos de construção; voto e taxas condominiais devem ser consideradas por unidade: uma unidade = uma taxa = um voto;
- em caso de necessidade de reparação/obra realizada por condômino, este somente poderá efetuá-la após notificação ao síndico e omissão do mesmo e o conserto deve ser o estritamente necessário, descartando os ajustes de embelezamento.
Legislação para consulta: Código Civil brasileiro, Lei 4.591/64, Lei 6.404/76 Lei 8.245/91 e Lei 9.276/96.
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